§§ 


Stahl

Rechtsanwalt

@

Mietrecht    Wohnungseigentumsrecht
Arbeitsrecht  Verkehrsrecht



















up_startseite.jpg (2746 Byte)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

up_schwerpunkte.jpg (3353 Byte)
up_haftung.jpg (2597 Byte)

Infothek

up_info´s.jpg (2216 Byte)
up_mietrecht.jpg (2707 Byte)
up_wegrecht.jpg (3051 Byte)
up_verbrauchertipps.jpg (2786 Byte)
up_rechtsprechung.jpg (2785 Byte)
 
 

 

 
Mietrückstände:
Was kann der Vermieter tun, wenn der Mieter nicht zahlt?

Die Gründe warum Mieter ihre Miete unpünktlich oder gar nicht zahlen sind vielfältig: Sie reichen von versehentlichen Fehlbuchungen bis hin zu Zahlungsschwierigkeiten wegen Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Scheidung. Für Vermieter können die fehlende Mieteinnahmen aber schnell existenzbedrohenden werden. Was können Vermieter tun, wenn die Mieteinnahmen ausfallen?

Wann ist der Mieter im Zahlungsverzug mit seiner Miete? In den meisten Mietverträgen werden die Mieter dazu verpflichtet, ihre Miete spätestens am 3. Werktag des betreffenden Monats – also im Voraus – zu zahlen. Auch wenn nichts über den Zeitpunkt im Vertrag steht, ist die Miete spätestens zu diesem Zeitpunkt zu entrichten. Hat es der Mieter unterlassen bis zu diesem Zeitpunkt zu zahlen, sollte der Vermieter die Mietzahlung zunächst bei ihm schriftlich anmahnen. Im günstigsten Fall reagiert der Mieter und zahlt seine Schulden. Reagiert der Mieter jedoch nicht auf das Schreiben, kann der Vermieter einen Antrag auf das gerichtliche Mahnverfahren beim zuständigen Amtsgericht stellen. Legt der Mieter keinen Widerspruch dagegen ein, erhält der Vermieter einen vollstreckbaren Titel mit dem er die ausstehenden Mietzahlungen per Gerichtsvollzieher eintreiben lassen kann.

Kann der Vermieter dem Mieter bei Mietschulden fristlos kündigen? Jeder Vermieter möchte Mieter, die nicht zahlen, so schnell wie möglich aus seiner Immobilie entfernen. Ein Vermieter kann einem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser an zwei aufeinander folgenden Terminen mit der Miete oder einem erheblichen Teil der Miete in Verzug ist. Um dies wirksam zu tun, muss der Vermieter die Kündigung schriftlich gegenüber allen Mietern mitteilen. Bei mehreren Vermietern müssen alle die Kündigung unterschrieben haben. Desweiteren muss der Vermieter die Kündigung begründen. Das Bundesgerichtshof hat in einem Urteil entschieden, dass die Angabe des Zahlungsverzuges als Kündigungsgrund und des Gesamtrückstandes ausreicht (AZ: VIII ZB 94/03). Nimmt der Mieter die Kündigung an, dann muss ihm eine angemessene Frist zum Auszug eingeräumt werden. Lehnt er die Kündigung ab, und bleibt in der Wohnung, kann der Vermieter nur noch Räumungsklage beim Amtsgericht einreichen.

Zahlt der Mieter seine Mietschulden vollständig nach dem Erhalt der fristlosen Kündigung, so wird diese unwirksam ( AZ: VIII ZR 6/05). Es empfiehlt sich daher immer zusammen mit der fristlosen Kündigung auch eine ordentliche Kündigung auszusprechen, diese kann auch durch Zahlung nicht mehr geheilt werden.

 
Quelle: Redaktion Anwalt-Suchservice
(Meldung vom 26.01.2011)

 


 
Miete-Neuer Betriebskostenspiegel für Deutschland
 
 

Mieter zahlen in Deutschland durchschnittlich 2,16 Euro pro Quadratmeter im Monat für Betriebskosten. Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten zusammen, kann die so genannte zweite Miete bis zu 2,91 Euro pro Quadratmeter und Monat betragen. Dies sind Ergebnisse aus dem aktuellen Betriebskostenspiegel, den der Deutsche Mieterbund jetzt auf Grundlage der Abrechnungsdaten des Jahres 2008 vorlegt. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung mussten bei Anfallen aller Kosten 2 793,60 Euro im Jahr 2008 nur an Betriebskosten aufgebracht werden. Das sind 4,7 Prozent mehr als noch im Abrechnungsjahr 2007.
 
Heizung und Warmwasser
 
Die Kosten für Heizung und Warmwasser sind im Abrechnungsjahr 2008 drastisch um rund 19 Prozent gestiegen. Dabei haben energetische Modernisierungen der Wohnungsbestände und sparsames Heizverhalten dafür gesorgt, dass der Kostenanstieg nicht noch höher ausfiel.
Grund für die gestiegenen Heizkosten ist weniger, dass die Wintermonate 2008 etwas kälter waren als der Winter 2007. Entscheidend war die Entwicklung der Energiepreise. 2008 wurden Heizöl um 31,6 Prozent und Erdgas um 8,9 Prozent teurer. Das führte dazu, dass die Kosten für ölbeheizte Wohnungen mit 1,12 Euro pro Quadratmeter und Monat fast 25 Prozent über den durchschnittlich zu zahlenden Heizkosten von 0,90 Euro pro Quadratmeter lagen. Wer mit Fernwärme heizte, lag mit 1,01 Euro pro Quadratmeter noch 12 Prozent über dem Durchschnitt. Dagegen wurden in gasbeheizten Wohnungen mit 0,71 Euro pro Quadratmeter etwa 21 Prozent weniger gezahlt.
 
Die unterschiedliche Preisentwicklung bei Öl, Gas und Fernwärme spiegelt sich auch bei einem Vergleich der Heizkosten in Ost- und Westdeutschland wider. Im Osten lagen die Kosten für Heizung und Warmwasser mit zusammen 1,11 Euro pro Quadratmeter etwa 6 Prozent unter den Kosten in Westdeutschland mit 1,18 Euro pro Quadratmeter. Während im Westen noch rund ein Drittel aller Wohnungen mit Öl beheizt wird, sind es in Ostdeutschland nur rund 15 Prozent. Hier dominieren Gas mit 45 Prozent und Fernwärme mit 32 Prozent.
Zusätzlich macht sich in Ostdeutschland bemerkbar, dass ein Großteil des Wohnungsbestandes zwischenzeitlich energetisch modernisiert worden ist. Allein in den Beständen der Wohnungsgesellschaften und –genossenschaften (GdW) sind über 80 Prozent der Wohnungen ganz oder teilweise modernisiert. In Westdeutschland liegt die Quote in den GdW-Beständen „nur“ bei gut 40 Prozent.
 
Kalte Betriebskosten
 
Die Preise bei kommunalen Gebühren, Grundsteuer, Versicherungen und Dienstleistungen, wie Hausmeisterarbeiten und Gartenpflege, blieben im Jahr 2008 im Bundesdurchschnitt stabil. Der Betriebskostenspiegel 2008 weist sogar einen leichten Preisrückgang von 3 Prozent aus. Gründe hierfür dürften in einem gesteigerten Kostenbewusstsein der Vermieter und einem verbesserten Betriebskostenmanagement liegen. Dafür spricht, dass insbesondere die Kosten für Hausmeister, Gebäudereinigung und Aufzug leicht rückläufig waren.
 
Ausblick 2009 / 2010
 
Die Achterbahnfahrt, insbesondere bei den Kosten für Heizung und Warmwasser, setzt sich fort.
 
Im Jahr 2009 sind die Preise für Gas um 1,5 Prozent und für Heizöl um 30,7 Prozent gesunken. Allerdings dürfte 2009 der Energiebedarf wieder angestiegen sein. Die Wintermonate 2009 waren insbesondere von Januar bis März deutlich kälter als im Vorjahr 2008. Insgesamt ist davon auszugehen, dass die abzurechnenden Heizkosten 2009 etwa 10 bis 15 Prozent unter den Kosten des Jahres 2008 liegen werden.
 
Hinsichtlich der kalten Betriebskosten ist auch im Jahr 2009 von stabilen Preisen auszugehen. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes sind die Kosten für Wasser (+1,7 %), Abwasser (+1,1 %), Müllabfuhr (+0,3 %) und Dienstleistungen (+1,3 %) nur geringfügig gestiegen.
 
Im Jahr 2010 zeichnet sich ab, dass die Gaspreise weiter sinken, die Ölpreise aber wieder spürbar anziehen. Gleichzeitig sind die ersten Wochen 2010 noch einmal spürbar kälter gewesen als 2009. Demzufolge ist 2010 dann wieder mit einem Anstieg der Heizkosten zu rechnen.
 
 

 
PM dmb vom 25.03.10
(Meldung vom 11.05.2010)

 

Neue Regeln für´s Brennen und Downloads- Tipps zum neuen Urheberrecht
 

Seit dem 1. Januar 2008 gilt ein neues Urheberrecht. Freunde selbst gebrannter CDs müssen dabei einige Regeln beachten, um nicht mit dem Gesetz in Konflikt zu kommen. „Nach wie vor ist ein Musik-Mix für gute Freunde oder private Feiern erlaubt“, sagt Bernhard Rohleder, Hauptgeschäftsführer des Hightech-Verbandes BITKOM. „Bei illegalen Downloads im Internet hat sich die Rechtslage aber verschärft.“

Alle Rechte liegen weiter beim Urheber eines Werks, zum Beispiel einem Musiker oder dem Rechteinhaber. Privatkopien werden lediglich geduldet – ein Recht darauf gibt es nicht. Wer sich an die folgenden Regeln hält, muss aber kein schlechtes Gewissen haben. Im Preis für CD- und DVD-Brenner sowie Rohlinge sind Urheberrechtsabgaben enthalten, die über Verwertungsgesellschaften an Künstler oder Musikverlage fließen. Wer zu Hause CDs kopiert, zahlt also auch Geld an die Urheber. Doch unbegrenztes Kopieren ist nicht erlaubt. Der BITKOM informiert, was im Detail zu berücksichtigen ist.

- Wenige Kopien sind unproblematisch: Wer Familienmitgliedern und engsten Freunden einen Musik-Mix brennen will oder eine Sicherungskopie anfertigt, darf das weiter tun. Allerdings ist nur eine geringe Anzahl von Kopien für den Eigenbedarf zulässig. Eine feste Grenze gibt es nicht. Vor Jahren hat jedoch die Rechtsprechung maximal sieben Kopien erlaubt. Wichtig ist, dass man über die Originale verfügt oder sich diese legal besorgt hat. Ebenfalls in Ordnung ist, sich die Original-CD eines guten Freundes zu brennen.

- Kopierschutz nicht umgehen: Wenn Originale einen Kopierschutz haben, dürfen sie nur analog kopiert werden – zum Beispiel von der CD auf eine Kassette. Der Inhalt darf also nicht auf eine andere CD gebrannt werden. Ein übliches PC-Brennprogramm erkennt normalerweise den Kopierschutz und weist den Benutzer darauf hin. Oft informiert auch der Hersteller auf der Verpackung über den Kopierschutz. Wer versucht, die Sperre bewusst zu umgehen, macht sich strafbar. Dann drohen Geldstrafen, bei gewerbsmäßigem Handel mit Raubkopien sogar Haftstrafen von bis zu fünf Jahren. Schon eine einzige Raubkopie ist in diesem Fall illegal.

- Gesundes Misstrauen bei Urlaubs-Schnäppchen: Shoppen in den Ferien ist beliebt – und nicht selten sind die Angebote besonders günstig. Da greifen Reisende gern zu und kaufen neue CDs oder DVDs. Doch sollten sie bei sehr günstigen Angeboten misstrauisch sein: Es kann sich dabei um professionelle, täuschend echt wirkende Raubkopien handeln – sie kann der Zoll ersatzlos beschlagnahmen. Wer sehr viele dieser CDs oder DVDs im Gepäck hat, steht schnell im Verdacht, damit gewerblich zu handeln – und hat dann den Staatsanwalt im Nacken.

- Unrechtmäßige Vorlagen nicht weiter kopieren: Wer eine offensichtlich unrechtmäßige Kopie weiter vervielfältigt, macht sich strafbar. Das gilt zum Beispiel für Kopien von kopiergeschützten Original-CDs. Gebrannte Spielfilme sollten immer misstrauisch machen – nahezu alle DVDs enthalten nämlich einen Kopierschutz. Bei Filmen, die für die Kinos angekündigt, aber noch nicht angelaufen sind, ist die Legalität grundsätzlich zweifelhaft. Denn wie sollten sie legal als DVD in Umlauf gekommen sein?

- Finger weg von illegalen Downloads: Offensichtlich rechtswidrige Angebote im Internet dürfen nicht heruntergeladen werden. Das hat der Gesetzgeber jetzt klargestellt – das bisherige Urheberrecht war hier nicht eindeutig. Vorsicht also bei kostenlosen Film- und Song-Angeboten aus zweifelhaften Quellen. Bei legalen Musik-Anbietern im Netz sind Downloads meist kostenpflichtig. Stehen Lieder gratis zur Verfügung, sollten Nutzer genau hinschauen – vor allem, wenn die gleichen Stücke anderswo Geld kosten. Besser genau prüfen, ob sie urheberrechtlich geschützt sind. Manchmal bieten Künstler und kommerzielle Anbieter aber Gratis-Songs zu Werbezwecken an – dann ist der Download rechtlich unbedenklich.

- Vorsicht bei Online-Tauschbörsen: Um solche Börsen zu nutzen, muss man in der Regel Teile der eigenen Festplatte für andere Nutzer zugänglich machen. Wer die Anweisungen nicht richtig liest und den falschen Klick macht, öffnet vielleicht unbewusst sein Musik-Archiv. Damit werden jedoch schnell urheberrechtlich geschützte Werke öffentlich zugänglich gemacht – und das ist strafbar.

- Downloads nicht unbegrenzt kopieren: Mittlerweile gibt es zwar viele Angebote im Internet, um Musik legal herunter zu laden. Die Titel können dann auf dem PC gespeichert und angehört werden. Komplizierter wird es aber, wenn die Musik auf andere Datenträger überspielt werden soll: Zwar dürfen die Titel auf eine CD gebrannt werden; allerdings ist es nach den Nutzungsbedingungen oft untersagt, sie auf weitere CDs zu brennen oder auf MP3-Player zu überspielen. Manche Downloads haben ohnehin einen Kopierschutz.

- Urheberrecht auf eigener Homepage beachten: Auch für private Internet-Seiten gilt das Urheberrecht. So schön es sein kann, Urlaubsfilme mit Musik zu untermalen oder das Lieblingslied zu spielen – Vorsicht ist angebracht! Wer auf solche Gimmiks nicht verzichten will, muss sich in der Regel an die Gema wenden und Rechte erwerben. Das gilt auch für Podcasts, also selbst produzierte Radiosendungen im Netz. Soll beim eigenen Podcast Musik gespielt werden, ist es besser, die Rechte genau zu klären. Andernfalls macht man Inhalte ohne Erlaubnis öffentlich zugänglich. Das Gleiche gilt für Bilder – selbst wenn sie schnell von einer anderen Webseite kopiert und auf der eigenen eingefügt werden können. Aufgepasst auch bei Landkartenausschnitten: Wer den Weg zu einer Party zeigen will, sollte lieber selbst eine Skizze machen – denn natürlich haben auch die Kartenverlage geschützte Rechte an ihren Produkten.

- PC-Software nicht vervielfältigen: Das Kopieren kommerzieller Computerprogramme für den Privatgebrauch ist meist untersagt und es gibt auch für wenige Kopien keine Ausnahme. Kopien sind allenfalls erlaubt, wenn sie für die bestimmungsgemäße Nutzung der Software benötigt werden oder wenn Sicherungskopien erforderlich sind. Die Hersteller weisen in den Nutzungsbedingungen darauf hin – und gehen mittlerweile verstärkt gegen Raubkopien vor. Anders liegt der Fall bei kostenlosen Freeware-Programmen – dort ist das Kopieren sogar ausdrücklich erwünscht.

 PM BITKOM vom 28.12.2007
(Meldung vom 15.01.2008)
 

BGH: Mieter muss Gartenpflegekosten tragen

Gartenpflegekosten muss ein Mieter unter Umständen auch dann zahlen, wenn er die Grünfläche überhaupt nicht nutzen darf oder kann, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (VIII ZR 135/03).
Nach Darstellung des Landesverbandes Rheinland-Pfalz der Deutschen Mietervereine bejahte der BGH die alte Streitfrage, ob Mieter allein schon für den „Blick ins Grüne“ zahlen müssen.

„Entscheidend„, so Rechtsanwalt Franz Obst, Vorsitzender des Landesverbandes Rheinland-Pfalz, „ist, dass im Mietvertrag die Gartenpflegekosten als umlegbare Betriebskosten vereinbart sind.“

Der „Normalfall“ ist dann der, dass der Mieter den „Garten hinter dem Haus“, bzw. die Grünflächen rund um die Wohnanlage auch nutzen darf. Nutzen bedeutet, dass sich der Mieter hier sonnen kann, dass die Kinder hier spielen dürfen, dass hier Wäsche getrocknet werden kann usw.

Aber selbst wenn diese Nutzungsmöglichkeiten nicht bestehen und nicht erlaubt sind, muss der Mieter vertraglich vereinbarte Gartenpflegekosten zahlen. „Vorausgesetzt – so der Bundesgerichtshof – die Gartennutzung ist nicht nur „exklusiv“ dem Vermieter selbst oder nicht nur einer ganz bestimmten Mietparten, z.B. dem Erdgeschoss-Mieter erlaubt„, erläutert Obst.
Ist aber keiner Mietpartei die Gartennutzung gestattet, kann der Vermieter die anfallenden Gartenpflegekosten auf alle Mieter des Hauses aufteilen. Denn durch die gärtnerisch angelegten Flächen wird die Wohn- und Lebensqualität verbessert.

 PM Mieterbund Mittelrhein vom 21.08.2007
(Meldung vom 22.08.2007)
Mieter sollten vor dem Urlaub Schlüsselfragen klären - Vermieter muss in Notfällen Zutritt zur Wohnung haben
 

Sommerzeit ist Reisezeit, viele Mieter sind wochenlang nicht zu Hause. Mieter haben allerdings eine Obhutspflicht. Sie müssen dafür sorgen, dass voraussehbare Schäden in und an der Wohnung vermieden werden – auch dann, wenn sie nicht zu Hause sind. Dazu gehört es auch, den Vermieter darüber zu informieren, wer außer dem Mieter über einen Schlüssel zur Wohnung verfügt, damit dieser sich in Notfällen Zutritt zur Wohnung verschaffen kann – beispielsweise bei einem Wasserrohrbruch. Informieren Mieter den Vermieter nicht, müssen sie möglicherweise Schadenersatz leisten, wenn es während der Abwesenheit zu einem Schaden in der Wohnung kommt (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 164/70).

Einen Schlüssel für den Notfall „vorsichtshalber“ für sich behalten darf der Vermieter nicht – es sei denn, es ist der ausdrückliche Wunsch des Mieters. Aber auch dann darf der Vermieter die Wohnung nur in wirklichen Notfällen betreten – er kann nicht einfach behaupten, nach dem Rechten sehen zu wollen.

Eine der ersten „Schlüsselfragen“ zwischen Mieter und Vermieter stellt sich noch vor dem Einzug in die neue Wohnung: Wie viele Schlüssel muss der Vermieter aushändigen? In der Regel sind es mindestens zwei Schlüssel, die der Mieter jeweils für Wohnungstür, Haustür, Briefkasten, Keller und Boden erhält.

Es kann jedoch sinnvoll sein, dem Mieter mehr Schlüssel zur Verfügung zu stellen. Denn Anspruch auf einen eigenen Schlüssel hat zum einen jeder, der den Mietvertrag mit unterschrieben hat, aber auch Lebenspartner, größere Kinder oder Großeltern, die mit in der Wohnung leben. Viele Mieter brauchen zudem zusätzliche Schlüssel für die Putzfrau oder die Tagesmutter. Auch ein alleinstehender Mieter kann zwei Schlüssel verlangen – nämlich um einer Vertrauensperson im Urlaub den Zugang zu ermöglichen (Amtsgericht Berlin-Schöneberg, Az. 103 C 406/90).

Auf diese Schlüssel hat der Mieter einen Anspruch, der Vermieter kann sie ihm nicht verweigern. Das gilt auch, wenn der Zusatzbedarf erst nach dem Einzug entsteht. „Die Kosten für nachträgliche angefertigte Schlüssel trägt aber der Mieter.

Die Frage, ob Mieter Haus- oder Wohnungsschlüssel ohne Erlaubnis des Vermieters selber nachmachen lassen dürfen, ist gerichtlich nicht eindeutig geklärt: Am besten ist es daher, wenn Mieter ihren Vermieter darüber informieren, wenn sie Nachschlüssel anfertigen lassen und für wen diese gedacht sind.

Immer öfter müssen sich Mieter ohnehin zwangsläufig an den Vermieter wenden, wenn sie weitere Schlüssel brauchen: Mittlerweile haben viele Häuser eine moderne Schließanlage. Wer hierfür einen Schlüssel nachmachen lassen will, der braucht einen Berechtigungsschein – und den hat der Vermieter.

Wer den Schlüssel verliert, haftet

Der Mieter muss auf alle seine Schlüssel gut acht geben: Zieht er aus, ist er dazu verpflichtet, dem Vermieter alle Schlüssel zurückzugeben – auch diejenigen, die er auf eigene Kosten hat nachmachen lassen. Kann er dies nicht, haftet er bei Verschulden für den Verlust. Wenn dann noch die Möglichkeit besteht, dass jemand mit dem verlorenen oder auch gestohlenen Schlüssel sich unberechtigt Zutritt verschafft, kann der Vermieter das Haustürschloss auswechseln lassen und von dem Mieter, der den Schlüssel verloren hat, Schadenersatz verlangen. Das kann für den Mieter sehr teuer werden – insbesondere wenn eine völlig neue Schließanlage installiert werden muss. Allerdings muss der Vermieter den Mieter dann schon bei Übergabe der Schlüssel darauf hinweisen, dass es ihn teuer zu stehen kommt, wenn durch seine Schuld die Schließanlage ausgetauscht werden muss. Andernfalls trifft ihn möglicherweise ein Mitverschulden. Zudem zahlt auch die Hausratversicherung eines Mieters nicht, wenn mit einem schuldhaft verlorenen Schlüssel Haushaltsgegenstände gestohlen werden.

Der Mieter muss zwar nur zahlen, wenn ihn Schuld am Verlust trifft. Aber die Gerichte urteilen hier sehr streng: Wer die Handtasche samt Schlüssel im Auto liegen lässt, muss für den Schlüsselverlust haften, wenn sein Wagen aufgebrochen wird. Dagegen haftet er nicht, wenn ihm die Handtasche samt Schlüssel auf der Straße gewaltsam entrissen wurde. Eine Klausel in einem vorformulierten Mietvertrag, wonach der Mieter auch ohne Schuld die Folgekosten zu tragen hat, ist unwirksam (Landgericht Hamburg, Az. 316 S 55/98).

Der Mieter muss auch nicht haften, wenn der Schlüssel zum Beispiel bei einer Bootspartie ins Wasser gefallen und damit unerreichbar ist, also keine Gefahr besteht, dass jemand den Schlüssel unberechtigt benutzt. Das Gleiche gilt, wenn nichts auf den Eigentümer des Schlüssels hinweist und der Finder mit ihm nichts anfangen kann. Allerdings kommt ein Mieter in einem Rechtsstreit nicht weit mit der bloßen Behauptung, der Schlüssel sei in einen See gefallen. Er muss vielmehr beweisen, wie und wo er verloren gegangen ist (Urteil des Landgerichts Münster Az 10 S 63/89). In der Regel kann sich der Mieter auch nicht damit herausreden, dass der Schlüssel schon seit mehreren Jahren verloren ist und ihn seither niemand missbraucht hat (Amtsgericht Münster, Az. 48 C 2430/02).

PM IVD vom 03.07.2007
(Meldung vom 11.07.2007)

BGH: Mieterhöhung zulässig, auch wenn sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsabschluss nicht erhöht hat
 

Der Vermieter kann vom Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte über die Frage zu entscheiden, ob ein solcher Anspruch des Vermieters ausgeschlossen ist, wenn die ursprünglich vereinbarte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss nicht erhöht hat.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall vereinbarten die Parteien im Mietvertrag vom 19. August 2004 eine Miete von 4 €/m². Die ortsübliche Vergleichsmiete belief sich zu dieser Zeit auf 4,60 €/m². Mit Schreiben vom 26. September 2005 verlangte die Klägerin - bei unveränderter ortsüblicher Vergleichsmiete - Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf 4,26 €/m² ab dem 1. Dezember 2005.

Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage der Vermieterin abgewiesen. Auf deren Berufung hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und der Klage stattgegeben.

Der Bundesgerichtshof hat die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der beklagten Mieter zurückgewiesen. Nach Wortlaut und Zweck der gesetzlichen Regelung setzt ein Mieterhöhungsverlangen nicht voraus, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss erhöht hat. Das Vergleichsmietensystem soll es dem Vermieter ermöglichen, eine am Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen. Das trifft auch auf denjenigen Vermieter zu, der bei Vertragsbeginn eine für den Mieter besonders günstige, unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete vereinbart hat. Der Mieter muss im Gegenteil von vornherein damit rechnen, dass die Miete stufenweise bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst wird, sofern die Parteien keine Vereinbarung getroffen haben, die eine Mieterhöhung ausschließt. Den Interessen des Mieters wird insbesondere durch die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Jahressperrfrist, die 15-monatige Wartezeit und die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) Rechnung getragen.


BGH VIII ZR 303/06

(Meldung vom 27.06.2007)

Vorsicht: Versicherungsschutz geht schon mit Einreichen einer falschen Rechnung verloren
 

Die Klage einer Versicherungsnehmerin einer Reisekrankenversicherung auf Erstattung angeblicher Behandlungs- und Medikamentenkosten für ihren Ehemann, der ebenfalls in den Versicherungsschutz einbezogen war und der während eines gemeinsamen Nigera-Aufenthaltes an Malaria erkrankte, scheiterte sowohl vor dem Amts- wie auch dem Landgericht München.

Der Grund: Die Versicherungsnehmerin hatte der Assekuranz neben einer Vielzahl von Einzelrechnungen auch zwei getürkte Belege vorgelegt. Die Versicherung war ihrer Kundin dadurch auf die Schliche gekommen, dass sie diese beiden aus Nigeria stammenden Belege von der dortigen Botschaft in Lagos prüfen ließ. Ergebnis: Die Rechnungen stammten gar nicht von dem behandelnden Krankenhaus beziehungsweise einer daran angeschlossenen Apotheke, sondern von einem privaten Arzneimittelhandel. Und dessen Inhaber gab obendrein noch an, dass die Rechnungen nicht von ihm ausgestellt worden seien. Die ganze Sache erwies sich auch deshalb als höchst seltsam, weil das Rechnungsdatum weit vor der Behandlung bzw. Erkrankung des Ehemannes lag. Jedenfalls nahm die Versicherung diese Gesamtumstände zum Anlass, jegliche Zahlung zu verweigern.

Die Versicherungsnehmerin pochte allerdings auf ihr vermeintliches Recht und zog vor Gericht. Die Belege seien halt nachträglich erstellt worden, an deren Richtigkeit ändere das aber nichts, versuchte sie den Richtern weiß zu machen. Im Übrigen gehe es nicht an, dass die Versicherung jegliche Zahlung einfach ablehne. Und ob, meinten die Münchener Richter: Bereits das Einreichen einzelner falscher Rechnungen bewirke den Verlust des gesamten Reisekrankenversicherungsschutzes, selbst wenn tatsächlich eine Erkrankung im Ausland vorlag und dadurch Kosten angefallen waren.

 
PM RAK Stuttgart 05/07
(Meldung vom 28.06.2007)

teltarif.de