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Das im Folgenden genannte "Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und
Reform des Mietrechts" vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) trat am 01.
September 2001 in Kraft.


1. Bürgerliches Gesetzbuch                                    Druckversion


1.1. Aufwendungsersatz

Grundinformation Aufwendungsersatzanspruch des Mieters:

Ist die Mietsache zur Zeit der Überlassung mit einem Fehler (Mangel) behaftet, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder entsteht ein solcher Fehler später und ist er vom Vermieter zu vertreten oder befindet sich der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug, kann der Mieter nun nach ->§ 536a BGB neben seinem Recht zur Mietminderung Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen.

Befindet sich der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels im Verzug, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der Aufwendungen verlangen.

Neu:

Der Mieter kann jetzt gemäß ->§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB auch Ersatz der erforderlichen
Aufwendungen verlangen, wenn die umgehende Beseitigung des Mangels
zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig ist.


1.2. Verwendungen auf die Mietsache

Grundinformation Verwendungen auf die Mietsache:

Als Verwendungen i. S. des § 547 BGB (a.F.) wurden Leistungen bezeichnet,
die zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache erforderlich waren.

Neu:

Im neuen Gesetz ist der Ausdruck "Verwendungen" durch den Ausdruck
"Aufwendungen" ersetzt worden, inhaltlich hat sich nichts geändert.

Sie sind dem Mieter vom Vermieter gemäß ->§ 539 BGB nach den Vorschriften über die
Geschäftsführung ohne Auftrag zu ersetzen.

Danach ist künftig zwischen Aufwendungen zur Mangelbeseitigung und
Aufwendungen zur Erhaltung/Wiederherstellung der Mietsache unterscheiden.



1.3. Gebrauchsüberlassung an Dritte

Grundinformation Gebrauchsüberlassung an Dritte:

Die Gebrauchsüberlassung an Dritte/Untervermietung nach § 549 BGB a.F.
erfordert die Genehmigung des Vermieters. Wurde die Genehmigung verweigert,
kann der Mieter das Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen.

Bei Mietverhältnissen über Wohnraum hat der Mieter einen grundsätzlichen
Anspruch, den Wohnraum auch einem Dritten zu überlassen. Voraussetzungen sind
u. a., dass der Mieter an der Gebrauchsüberlassung ein berechtigten Interesse hat.

Neu:

Die gesetzlichen Regelungen zur Zulässigkeit einer Gebrauchsüberlassung an Dritte
unterscheiden wie bisher zwischen allgemeinen Mietverhältnissen und
Mietverhältnissen über Wohnraum. Die Regelungen sind aber jetzt in verschiedenen
Vorschriften enthalten:

Die Gebrauchsüberlassung an Dritte/Untervermietung ist in ->§ 540 BGB geregelt.

Die Rechtslage bei Mietverhältnissen über Wohnraum hat sich nicht geändert,
sie ist jetzt in ->§ 553 BGB geregelt. Neu ist nur, dass der Vermieter die Erlaubnis von
einer Mieterhöhung abhängig machen kann, sofern es ihm nicht anders zuzumuten ist
und abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters unzulässig sind.



1.4. Kaution

Grundinformation Kaution:

Die Mietsicherheit (Kaution) ist in der Höhe auf das Dreifache der sog.
Kaltmiete, d. h. der Miete ohne den Betriebskosten, begrenzt. Sie war während
des Mietzeitraumes bei einem Kreditinstitut zu den für Spareinlagen
mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.

Neu:

Die nunmehr in ->§ 551 BGB geregelte Mietsicherheit kann, wenn sich beide
Mietvertragsparteien einig sind, auch in einer anderen Investitionsform
angelegt werden. Neu ist ferner, daß für die Rückgewähr der Kaution künftig
Veräußerer und Erwerber (neuer Vermieter) gesamtschuldnerisch haften.


1.5. Barrierefreiheit

Grundinformation Barrierefreiheit:

Das bisherige Mietrecht enthielt keine Berücksichtigung der besonderen Bedürfnisse
eines behinderten (Mit-) Mieters.

Neu:

Gemäß ->§ 554a BGB kann der Mieter nun vom Vermieter die Zustimmung zu
baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für
eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder einen
behindertengerechten Zugang erforderlich sind.

Der Ausdruck "Behinderung" ist weit auszulegen. Erfasst werden alle
Einschränkungen der Bewegungsfreiheit. Der Grund der Behinderung ist unerheblich,
auch die altersbedingte Einschränkung der Bewegungsfreiheit wird erfasst.

Voraussetzung ist ein berechtigtes Interesse des Mieters, wobei die
Behinderung nicht bei diesem selbst bestehen muss. Ausreichend ist die Behinderung
eines in der Wohnung lebenden Angehörigen, Lebensgefährten etc., sofern dieser
berechtigterweise die Wohnung mitnutzt. Der Vermieter kann die Zustimmung
verweigern, wenn sein Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache
überwiegt.


1.6. Betriebskosten:

Grundinformation Betriebskosten:


Das BGB enthielt bisher keine Regelungen über Betriebskosten (Nebenkosten). Diese
waren teilweise im Miethöhegesetz zu finden.

Es können nach wie vor nur die Betriebskosten abgerechnet werden, die in der
Anlage zu ->§ 27 der II Berechnungsverordnung aufgeführt sind.

War eine Vorauszahlung vereinbart und fehlte im Mietvertrag eine Bestimmung
darüber, nach welchem Abrechnungsmaßstab die entstandenen Kosten auf die
Mietvertragsparteien umzulegen war, konnte der Abrechnungsmaßstab einseitig von
dem Vermieter bestimmt werden.

Neu:

Die jetzt im BGB enthaltenen Vorschriften über die Betriebskosten gelten nur für
Wohnraummietverträge.

->§ 556 Abs. 1 BGB bestimmt, dass die Parteien die Übernahme der Betriebskosten
durch den Mieter im Sinne des ->§ 27 der II Berechnungsverordnung vereinbaren
können. Wie bisher gilt, dass bei Fehlen einer ausdrücklichen Vereinbarung keine
Verpflichtung des Mieters zur Tragung der Betriebskosten besteht.

Die Betriebskostenzahlung kann als Pauschale oder als Vorauszahlung in einer
angemessenen Höhe vereinbart werden.

Im Falle der Vorauszahlung ist dem Mieter die endgültige Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zu übermitteln. Nach diesem Zeitraum ist die Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Der Mieter kann seinerseits Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung
nur bis spätestens zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung geltend
machen.

Fehlt im Falle der Betriebskostenvorausszahlung eine Bestimmung über den Abrechnungsmaßstab, so sind gemäß ->§ 556a Abs. 1 BGB die Kosten nunmehr zwingend nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.

Werden die Betriebskosten als Pauschale gezahlt, kann gemäß ->§ 560 Abs. 1 BGB der Vermieter im Falle gestiegener Betriebskosten die Pauschale nur erhöhen, wenn eine Erhöhung im Mietvertrag vorgesehen ist. Die weiteren Regelungen entsprechen im Wesentlichen dem bisherigen § 4 MHG, der sich auf beide Betriebskostenzahlungsarten bezog.

Ermäßigen sich die Betriebskosten, so hat der Vermieter die Pauschale herabzusetzen.

Werden die Betriebskosten als Vorauszahlung geleistet, kann gemäß ->§ 560 Abs. 4 BGB jede Partei durch einseitige Erklärung in Textform nach einer Abrechnung eine Anpassung der Vorauszahlung in angemessener Höhe verlangen.



1.7. Mieterhöhung

Grundinformation Mieterhöhung:

Die Möglichkeiten einer Mieterhöhung waren bisher im MHG geregelt.

Neu:

Die Vorschriften über die Zulässigkeit einer Mieterhöhung sind jetzt in das BGB
eingefügt.

Danach können die Parteien gemäß ->§ 557 BGB während eines Mietverhältnisses eine
Mieterhöhung vereinbaren.

Künftige Erhöhungen können als Staffelmiete (Erhöhung der Miete nach
bestimmten Zeitabschnitten, ->§ 557a BGB) oder als Indexmiete (Anpassung
der Miete nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die
Lebenshaltung der privaten Haushalte in Deutschland, ->§ 557b BGB) vereinbart
werden.

Andere Mieterhöhungen sind nur im Rahmen der ->§§ 558 - 560 BGB zulässig:

- Im Falle der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß ->§§ 558 BGB.

- Im Falle der Mieterhöhung nach einer Modernisierung der Mietsache gemäß
->§§ 559 BGB.

- Im Falle der Zahlung einer Betriebskostenpauschale nach gestiegenen
Betriebskosten gemäß ->§§ 560 BGB.

Die Möglichkeit, die Miete aufgrund gestiegener Kapitalkosten zu erhöhen, ist
mit dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes ersatzlos entfallen.

Die Voraussetzungen einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
sind nur geringfügig geändert worden. Nunmehr kann die Miete nur erhöht werden,
wenn sie in dem Zeitraum, in dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monate
unverändert war. Bisher waren es 12 Monate.

Ebenfalls wurde die in ->§ 558 Abs. 3 BGB geregelte Kappungsgrenze
gesenkt. Die Miete darf sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um nicht
mehr als 20 % erhöht haben. Die von der Kappungsgrenze nicht betroffenen
Ausnahmen sind inhaltlich geblieben.

Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter in ->Textform zu erklären und zu
begründen. In der Begründung kann nach ->§ 558a BGB u. a. Bezug genommen
werden auf

- einen Mietspiegel,

- eine Auskunft aus einer Mietdatenbank,

- ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder

- Entgelte mindestens drei vergleichbarer Wohnungen.

Die Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach einer Modernisierung der
Mietsache haben sich nicht geändert.

Neu ist aber, dass gemäß ->§ 559b BGB der Mieter die Zahlung der erhöhten Miete erst
mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung schuldet.


1.8. Mietspiegel/Mietdatenbanken

Grundinformation Mietspiegel/Mietdatenbank:

Als Mietspiegel wird eine von der Gemeinde oder von
Mietinteressenvertretern erstellte Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten
bezeichnet.

Neu:

Neben dem bisher üblichen einfachen Mietspiegel sieht das Gesetz jetzt in
->§ 558d BGB die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels und in
->§ 558e BGB die Erstellung einer Mietdatenbank vor.

Im Unterschied zum einfachen Mietspiegel ist ein qualifizierter Mitspiegel
nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Er ist zwingend im
Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen und alle vier Jahre
gänzlich neu zu erstellen. Es bleibt den Gemeinden überlassen, ob sie einen solchen
qualifizierten Mietspiegel erstellen.

Eine Mietdatenbank ist eine fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die
von der Gemeinde oder von Mietinteressenvertretern geführt oder anerkannt wird. Die
Daten sollen einen Rückschluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete ermöglichen.
Vorteil einer Mietdatenbank ist die ständige Aktualität der Daten.


1.9. Tod des Mieters

Grundinformation Tod des Mieters bei Wohnraummietverhältnissen:

Mit dem Tod des Mieters kam es nach § 569a BGB a.F. zum automatischen Eintritt
des Ehegatten bzw. anderer Familienangehöriger in den Mietvertrag, wenn dieser mit
dem Verstorbenen einen gemeinsamen Hausstand geführt hat.

Daneben konnten nach der Regelung des § 569a BGB a.F. andere
Familienangehörige in den Mietvertrag eintreten.

Neu:

Neu ist, dass gemäß ->§ 563 Abs. 1 BGB auch der ->Lebenspartner des verstorbenen
Mieters zunächst automatisch in den Mietvertrag eintritt. Möchte er das Mietverhältnis
nicht fortsetzen, kann er, genauso wie der Ehepartner, gemäß ->§ 563 Abs. 3 BGB
innerhalb eines Monats nachdem er vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt hat, durch
Erklärung gegenüber dem Vermieter den Eintritt rückgängig machen.

Daneben hat sich die Reihenfolge der Eintrittsrechte anderer Personen wie
folgt geändert:

1. Der Ehepartner tritt grundsätzlich allein in den Mietvertrag ein. Erst
wenn der Verstorbene nicht verheiratet war, nicht mit seinem Ehegatten einen
gemeinsamen Haushalt geführt hat oder der Ehepartner seinen Eintritt rückgängig
gemacht hat, kommt es zum Eintritt der Kinder des Verstorbenen, die mit ihm
in einem Haushalt gelebt haben.

2. Der Lebenspartner tritt, wenn Kinder des Verstorbenen mit ihnen in einem
gemeinsamen Haushalt gelebt haben, nur gemeinsam mit den Kindern in den
Mietvertrag ein.

3. Andere Familienangehörige oder andere Personen, die mit dem
Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, treten gemeinsam mit
Kindern in den Mietvertrag.

4. Kinder des Verstorbenen, die mit ihm in einem Haushalt gelebt haben, treten
dann allein in den Mietvertrag, wenn der Verstorbene weder mit einem Ehepartner,
Lebenspartner, anderen Familienangehörigen oder anderen Personen einen
gemeinsamen Haushalt geführt hat.

Treten mehrere Personen in das Mietverhältnis ein, werden sie gemäß
->§ 563b Abs. 1 BGB zu Gesamtschuldnern.

Kommt es zum Eintritt einer oder einiger der oben genannten Personen, kann gemäß
->§ 563 Abs. 4 BGB der Vermieter das Mietverhältnis innerhalb eines Monats,
nachdem er vom dem endgültigen Eintritt Kenntnis erlangt hat, unter Einhaltung der
gesetzlichen Kündigungsfrist außerordentlich kündigen, wenn in der Person
des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.

Kommt es nicht zum Eintritt einer der oben ganannten Personen in das Mietverhältnis,
wird gemäß ->§ 564 BGB das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. Sowohl
der Erbe als auch der Vermieter ist dann berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines
Monats außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu
kündigen. Die Monatsfrist beginnt, wenn die kündigende Partei vom Tod des Mieters
und einem fehlenden sonstigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat.


1.10. Kündigung des Wohnraummietvertrages

Grundinformation Kündigung des Wohnraummietvertrages:

Die Kündigung des Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter erfordert, von
einigen Ausnahmen abgesehen, das Vorliegen eines besonderen Interesses.

Neu:

Der Vermieter kann das unbefristete Mietverhältnis gemäß ->§ 573 BGB nach wie vor
nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des
Mietvertrages hat.

Die in ->§ 573 Abs. 2 BGB aufgezählten Beispiele eines berechtigten
Interesses sind inhaltlich im Wesentlichen nicht verändert worden.

Zu beachten ist, dass die Verwertungskündigung des
->§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (§ 564b BGB a.F.) gemäß ->Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB in den
neuen Bundesländern unzulässig bleibt.


1.11. Kündigungsfristen

Grundinformation Kündigungsfristen:

Die Kündigungsfristen eines Wohnraummietvertrages betrugen nach dem
alten Mietrecht drei Monate, wobei nicht unterschieden wurde, ob die Kündigung vom
Vermieter oder vom Mieter ausging. Die Frist verlängerte sich nach einer
Mietzeit von fünf, acht und zehn Jahren um jeweils drei Monate.

Neu:

Bei den Kündigungsfristen ist jetzt gemäß ->§ 573c BGB zwischen vom Vermieter und
vom Mieter ausgehenden Kündigungen zu unterscheiden:

- Mieter können unabhängig von der Mietdauer das Mietverhältnis mit einer
dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen. Uneingeschränkt gilt dies jedoch nur für Mietverhältnisse, die nach dem 31. August 2001 eingegangen worden sind. Für Altverträge gelten die nach altem Recht wirksam vereinbarten Kündigungsfristen weiter (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB).

- Die Grundkündigungsfrist für den Vermieter beträgt ebenfalls drei Monate. Sie
verlängert sich aber nach einer Mietzeit von fünf und acht Jahren um jeweils drei
Monate.

Für Wohnraum, der nur zu einem vorübergehenden Gebrauch
vermietet wird, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

Die Kündigungsfrist für Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst
bewohnten Wohnung ist und vom Vermieter mit
Einrichtungsgegenständen ausgestattet ist, ist die Kündigung nun gemäß
->§ 573c Abs. 3 BGB spätestens am Fünfzehnten eines Monats zum Ablauf des Monats
zulässig.



1.12. Zeitmietverträge

Grundinformation Zeitmietvertrag:

Bis zum Inkraftteten der Mietrechtsreform konnten die
Mietvertragsparteien unbeschränkt befristete Mietverträge (Zeitmietverträge)
abschliessen. Der Mieter konnte bis spätestens zwei Monate vor der Beendigung des
Mietverhältnisses durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Vermieter die Fortsetzung
des Mietverhältnisses verlangen, es sei denn der Vermieter hatte ein berechtigtes
Interesse an der Beendigung.

Neu:

Der Vermieter kann jetzt gemäß ->§ 575 BGB nur bei Vorliegen der im Gesetz
genannten Gründe einen befristeten Mietvertrag abschliessen. Diese
sind:

Der Vermieter will nach Ablauf der Mietzeit

- die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörigen
seines Haushalts nutzen,

- in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern, dass die
Fortsetzung des Mietverhältnisses die Maßnahmen erheblich erschweren würde oder

- die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten.

Daneben hat er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich
mitzuteilen.

Andere Gründe führen nicht zu einer zulässigen Befristung. Besteht kein wirksamer
Befristungsgrund, wird das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Der Mieter kann frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung vom Vermieter
verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund
noch besteht.

Entfällt der Befristungsggrund, kann der Mieter den Abschluss eines
unbefristeten Mietverhältnisses verlangen.


1.13. Außerordentliche Kündigung

Grundinformation Außerordentliche Kündigung:

1.13.1. Allgemeine Mietverhältnisse

Die außerordentliche Kündigung war gemäß der §§ 542, 553, 554 BGB a.F. für
den Mieter zulässig, wenn ihm der Vermieter den vertragsgemäßen Gebrauch nicht
gewährte; für den Vermieter, wenn der Mieter die Mietsache vertragswidrig gebrauchte
oder mit der Zahlung in Verzug geraten war.

Neu:

Das Recht der außerordentlichen Kündigung im Mietrecht ist erstmals ausführlich
gesetzlich geregelt.

Nunmehr gibt es in ->§ 534 Abs. 1 BGB ein allgemeines Recht jeder
Vertragspartei, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich
fristlos zu kündigen. Die Voraussetzungen eines wichtigen Grundes sind dabei
gesetzlich definiert, ein Verschulden des Gekündigten ist erforderlich.

Daneben sind die bisherigen außerordentlichen Kündigungsgründe beispielhaft
aufgezählt.


1.13.2. Wohnraummietverhältnisse

Grundinformation:

Das allgemeine außerordentliche Kündigungrecht ist auch auf
Wohnraummmietverhältnisse anwendbar. Daneben hat der Gesetzgeber für
Wohnraummietverhältnisse Sondervorschriften geschaffen.

Gemäß § 544 BGB a.F. hatte der Wohnraummieter ein außerordentliches
Kündigungsrecht, wenn die Wohnraumbenutzung mit einer Gesundheitsgefährdung
verbunden war.

Neu:

Die Möglichkeiten der Mietvertragsparteien zur außerordentlichen Kündigung des
Mietverhältnisses sind erweitert worden und in ->§ 569 BGB niedergelegt:

Die außerordentliche Kündigung wegen einer Gesundheitsgefährdung bleibt
bestehen.

Daneben kann ->§ 569 Abs. 2 BGB eine Vertragspartei den Mietvertrag
außerordentlich kündigen, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden so
nachhaltig stört, dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des
Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter
Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zur
ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Diese Regelung war bisher als Beispiel einer außerordentlichen Kündigung wegen
einer Mietvertragsverletzung in § 544a BGB a.F. enthalten.

Die gesetzlichen Regelungen sind gemäß ->§ 569 Abs. 5 BGB nicht
abdingbar. Vereinbarungen, die den Vermieter berechtigen aus
anderen als den gesetzlich zugelassenen Gründen außerordentlich
fristlos zu kündigen, sind unwirksam.



2. Miethöhegesetz

Neu:

Das Miethöhegesetz ist aufgehoben.